为何这么多年来中国房地产一直永涨不倒?

2018-06-08 作者:   |   浏览(

自1987年12月1日,深圳有偿拍卖第一款土地开始,中国房价已整整持续了30年涨价的神话。

相信房价涨的人,赚得盆满钵满;看空、旁观的人,则错失发财的机会!

经过多年的市场洗礼,微博微信资讯洗脑,看到周围朋友发财,越来越多的人投入买房大军,相信房价将继续涨涨涨。

相信房价涨涨涨的理由,大概有以下5种:

1, 货币贬值。人民币超发带来购买力贬值,无限的人民币对应有限的土地,聪明人都知道房产抗通胀。

2, 供需关系。中国仍是发展中国家,仍在城市化进程中。人口从农村迁移到城市,从中小城市迁移到大城市。城市有严格边界,不断增加的人口对应有限的土地,需求大于供应,房价只能越来越高。

3, 土地财政。地方政府财政收入大头来自卖地。所以房价不允许跌,房价跌开发商亏,就不拿地了。我们国家是政策市,政策让涨就涨让停就停。

4, 全世界只有中国有户籍制。户口和房子绑定,没户口,就没有投票权、是社会福利上的二等公民。

5, 中国人有房子情节,对租房的接受度很低,有钱就会买房子。有时甚至不为自住,也不为投资,只买不卖,貔貅式买房。传子传孙。

谢国忠博士(麻省理工经济学博士,前摩根斯丹利董事总经理)2005年开始预测中国房地产崩盘,十年如一日。2013年记者问:您一直说崩盘,可是没有崩啊!他说时间没到,2014年上海房价将腰斩。

任志强谈起谢国忠直摇头:你家的闹钟即使坏了,一天也有2次是对的。

陶冬博士(瑞信董事总经理),曾准确预测了香港1997年楼市崩盘。2013年6月发表“如果你有多套房子,出手;如果你是成功人士,出海”。

事后他道歉,并发誓再也不预测中国大陆房价。

国世平教授(深圳大学当代金融研究所所长),2013年劝大家“赶紧卖掉房子,一套不剩”。他当时得到北京很内幕的消息,房产税要出来了。后来发现房产信息未联网。

若是深圳房东听他的卖了房,要“哭晕在厕所”了。

鲁利埃尔.鲁比尼教授(纽约大学经济学教授)曾准确预测美国2008年经济危机和欧债危机,因“乌鸦嘴”,获得“末日博士”称号。

他预测中国经济2013年硬着陆:楼市股市崩、汇率贬。结果当然是被打脸了。

中国房价,专治各种不服!

专家,被大众称为 “砖家”。这些研究经济的专业人士、掌握最全面前沿信息的精英,他们聪明的脑袋,得出房价崩盘的逻辑是什么?

1, 按国际的收入房价比,美、英3-6年就能买一套住宅。而中国需要30-60年。

2, 按租售比,欧美日发达国家租金6-8%,杭州大概1.5%,一线城市1%。

3, 美国房价对GDP的比重1.5倍;日本2倍;而中国高达5倍。中国住宅房价市值可以买下整个美国+日本+20%英国。

(美国房地产总量26.53万亿美元, GDP 18万亿美元;中国房地产存量仅住宅就270万亿,商业大概是住宅的30%,一共约360万亿, GDP74万亿。)

按国际房价泡沫指数,中国楼市的泡沫已经很大很大了。

为何传统经济学在中国失效?中国房价连涨30年的逻辑在哪里?为何能走出独立行情?

财政对卖地的依赖,决定了房价不能下跌。

房价下跌,银行抵押物超过一半是房产,银行随之倒下,多米诺骨牌,经济危机马上爆发。

其次房价下跌,地卖不出去,财政吃紧。全世界只有中国房价跌了,政府来托市。只有中国房价一路上扬,局部市场有跌过,均价一直上涨。

正常的房地产市场,如美、英、日、香港,房价有大涨有大跌。

香港1973年楼市跌了70%,地价跌了90%;1997年10月房价跌了70%。伴随着企业倒闭、银行坏账、买房者破产,这就是楼灾就是经济危机。

1991年日本房价暴跌,引发了大规模的金融危机。

1997年泰国房价暴跌,引发了东南亚金融危机。

2008年美国房价暴跌,引发了世界金融危机。

房地产崩盘,金融危机,其实是一回事。为什么政府这么关心房价,因为房价在中国来说不能大跌,只要一跌金融危机马上爆发,这是政府最怕的事情。

房价向上有充足动力,向下政府会托住。买房人吃定了这点,每次房价下跌都成了买入的最好时机。

既然房价暴跌会引发金融危机,为何其它国家不像____一样,出来托市?

四个原因:

首先,中国人储蓄率世界第一,达到40%,就是说赚了100块钱,存40元。改革开放40年,储蓄存款60万亿、各类理财基金120万亿,其中1/3算居民理财的话,有40万亿。

也就是说,国人拼命工作、污染环境,一共攒下了100万亿。

2017年,中国房地产总销售额10-12万亿,家底可以吃十年八年。而美国人拿出200美金都要刷信用卡,没钱啊!

第二,土地公有制,政府掌控土地供应,调控方便。土地私有制,市场调节土地供应,市场的特点就是起伏。

第三,中国城市化率仅57%,以每年1.2%的速度增加,离70%临界点,还有约十年时间,在此之前源源不断的“接盘侠”涌入城市。发达国家城市化已经完成。

第四,中国独有的户籍制度,买房和户籍挂钩,户籍和社会福利挂钩。其它国家无户籍制,迁移自由,哪里交税就享受哪里的福利。

这就是政府能让房地产发挥“神功”的的原因。

总结起来就是:老百姓兜里有钱、房子有人接盘。

过去几十年,中国经济高速发展,GDP居高不下,每天有人发财。中国房价上涨的根本原因是中国经济。

开篇提到的五点理由,是在这个根上长出的枝叶。

改革开放40年,中国经济有周期无危机的神迹,林毅夫称中国已创造了世界记录,成为世界经济学者研究的“中国之谜”。中国若是破解了十年一次的金融危机的魔咒,别说40年无虞,400年都没问题。

中国经济40年奇迹,因为有两大神器:房地产和基建。

一般是经济好了,人们收入高了,房价涨了。我国还可以倒着玩,刺激房地产,经济好了,人们收入高了。